Promesse ou compromis de vente ?

Le compromis de vente

Plus qu'une promesse, moins qu'une vente ! Le compromis de vente, (ou "promesse

synallagmatique de vente") est un contrat préparatoire à une vente définitive. Pour

autant, le vendeur et l'acheteur s'engagent, chacun, fermement et définitivement.

Ses effets

Le compromis est équivalent à une vente dont les effets vont simplement être

retardés jusqu'à l'accomplissement d'une formalité : la rédaction d'un acte

authentique chez le notaire. Si le vendeur ou l'acheteur refuse de se présenter chez

le notaire au jour dit, l'autre partie pourra saisir le tribunal afin de faire constater la

vente. Ainsi, on force le contractant récalcitrant à exécuter son engagement, ce qui

permet d'opérer le transfert de la propriété du bien.

Toutefois, dans le cas où le vendeur et l'acheteur ont décidé qu'ils manifesteraient de

nouveau leur consentement lors de l'accomplissement de la formalité, l'un ne pourra

pas contraindre l'autre puisque le compromis ne vaudra pas vente. Il ne pourra

obtenir qu'une indemnité.

La promesse unilatérale de vente

C'est un contrat conclu par un vendeur qui s'engage à vendre un bien à un prix

déterminé, alors que l'acheteur, lui, se réserve le droit d'acheter ou non, à l'issue d'un

certain délai (délai d'option), fixé par les parties. En matière d'immobilier, cette

promesse doit être impérativement enregistrée dans les 10 jours de son acceptation

par l'acheteur.

Ses effets

Si l'acheteur accepte d'acheter, on dit qu'il lève l'option. Et là, de deux choses l'une :

°

soit le transfert de propriété a lieu sans problème ;

°

soit le vendeur n'est plus d'accord car il a, par exemple, vendu le bien à un

autre. Les juges, saisis par des acheteurs mécontents, ont curieusement

décidé que, bien qu'il ait donné sa parole, le vendeur peut se désister à

condition de verser à l'acheteur une indemnité. Moralité : cette promesse n'a

pas grande valeur !

Si l'acheteur refuse ou laisse passer le délai d'option, la promesse est caduque : il ne

pourra être contraint d'acheter par le vendeur. Seule sanction : il perdra l'indemnité

d'immobilisation, (environ 10% du prix du bien), qui est souvent contractuellement

prévu.